주택담보대출을 받을 때 거론 되는 방공제란 무엇일까?

주택담보대출을 받을 때 등장하게 되는 용어 중에 하나가 바로 방공제입니다. 일정한 수량이나 금액을 뺀다는 의미의 단어인 공제와 방이 합쳐져서 나온 말로, 방을 공제하겠다(빼겠다)라는 의미를 지니고 있습니다. 그럼 방공제를 하면 무슨 차이가 있는 것인지 좀더 상세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

 

 

방공제란?

방공제는 말 그대로 방을 공제(뺀다)하겠다는 것인데, 방공제를 왜 하는지 이해하기에 앞서 우선적으로 알아야 될 부분은 바로 주택임대차보호법과 최우선변제금액입니다.

 

 

주택임대차보호법

국민 주거생활 안정을 보장할 목적으로 만들어진 주택임대차 보호법은 임차인을 보호하기 위해 등장한 법입니다.  방공제는 최우선변제권과 관련 된 부분인데요, 임차인의 최소한의 권리인 보증금을 최우선 변제해주겠다는 권리를 뜻하는 것이 바로 최우선변제권입니다.

 

임대인이 대출금을 상환하지 못하여 주택이 경매로 넘어가게 되는 경우가 발생할 수 있죠. 이때 최우선변제권에 의해 임차인의 보증금을 우선적으로 변제해야 하기 때문에 은행에서는 이 부분을 방공제라는 것을 통해 차감을 하고 대출을 해주게 됩니다.

 

주택담보대출 = (주택시세 * 규제or비규제 지역별 LTV) - 방공제 금액

 

 

▶ 최우선변제금액 확인하기

 

 

 

 

 

 

 

방공제를 꼭 하는 걸까?

 

방공제는 일단 무조건 하게 됩니다. 주택을 담보로 은행이 가장 먼저 대출을 해줘서 선순위 권리자가 되더라도, 경매로 넘어가거나 하는 경우에는 임차인이 0순위로 최우선변제권을 가지게 되기 때문입니다. 때문에 대출을 해준 은행도 리스크를 줄이고자 방공제는 무조건 하게 됩니다.

 

하지만 MCI, MCG 보증 보험을 통하여 방공제 없이 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 그동안 방공제를 안했던거 같다는 생각이 드신다면 바로 보증보험에 의해서 안한거라고 볼 수 있습니다.

 

 

MCI, MCG 보증보험

MCI, MCG는 서울보증보험과 한국주택금융공사에서 시행하는 상품으로 주택담보대출을 할 때 방공제 없이 최대 LTV 한도까지 받을 수 있게 해주는 대출 상품입니다.

 

은행이나 2금융권 같은 경우에는 MCI, MCG 대출 상품을 할 때도 있고 그렇지 않을 때도 있는데 그 이유는 보증료를 대출을 해주는 금융사가 지불해야 하기 때문입니다. 때문에 대출 시장이 활발한 시기에는 보증료를 지불하면서 대출이 필요한 고객(대출자)에게 방공제 없이 대출을 받을 수 있게 은행이나 2금융권에서 대출을 해주곤 합니다.

 

하지만 그렇지 않은 경우에는 MCI, MCG 대출 상품을 중단하게 되고, 그때는 안타깝지만 방공제가 적용 된 주택담보대출을 받을 수밖에 없습니다.

 

 

 

결론

 

방공제란 개념에 대해서 간단하게 살펴봤는데 주택담보대출을 받으실 예정이신 분들이라면 꼭 알고 가셔야 할 용어입니다. 방공제란걸 모르고 대출을 신청했다가 방공제로 인하여 대출 한도가 줄어들게 된 경우에는 주택 매수 잔금이 부족해질 수도 있기 때문에 미리 체크해 보셔야 할 부분이죠.

 

만약 방공제로 인하여 금액이 부족한 경우에는 잔금대출(무설정론)이나 브릿지대출을 통하여 마련해 보실 수 있습니다.

 

 

▶ 무직자도 가능하다는 무설정 아파트론(무설정론)의 대출 한도 및 신청방법은 어떻게 될까?

 

▶ 브릿지대출이란 무엇일까? 절차(구조) 및 특징 살펴보기