갭투자 진행 시 주탁담보대출을 받을 수 있을까?

정말 마음에 드는 집이 매물로 나와 매수하려고 할 때 본의아니게 세입자가 계약 기간이 많이 남아 바로 입주를 할 수 없는 경우가 있습니다. 매수와 동시에 실거주 하고 싶지만 할 수 없는 매물이거나 계속해서 세입자를 들여 투자 목적의 매물인 갭투자 매물에 대해서 대출을 받으면서 매수를 할 수 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

목차

 

 

 

갭투자란?

시세 차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 매수하는 것을 말합니다. 예를 들어 3억짜리 집이 있는데 전세가가 2.5억이면 3-2.5억이니 5천만원만 있으면 집을 매수할 수 있겠죠? 이렇게 매매가와 전세가가 큰 차이가 없는 집을 매수하여 세입자에게 세를 주는(or 이미 있거나) 주택을 사는 것을 갭투자라고 말합니다.

 

 

 

갭투자할 때 주택담보대출이 가능할까?

서두에서 말한 것처럼 갭투자 뿐만 아니라 실거주 하고 싶은데 세입자의 임차 기간이 남아 갭투자와 동일하게 일정 기간 동안 실거주를 하지 못하는 경우도 있는데, 사정은 다르지만 상황은 동일한 이때 주택담보대출이 가능할지 궁금한 분들이 많을 것입니다. 우선 세입자가 있는 매물은 금융사 입장에서는 세입자의 보증금도 대출이라고 간주하게 됩니다. 즉 선순위(대출)에는 세입자가 있는 것이기에 가장 먼저 권리를 주장하는건 세입자, 이러한 매물에 주택담보대출을 해주게 되는 경우 금융사가 후순위로 들어가게 되는 형태가 됩니다.

 

 

▶ 후순위 담보대출이란? 자격 및 조건 등을 알아보자

 

 

원칙적으로 후순위대출을 금융사가 안해주는 것은 아닙니다. 하지만 금융사에 따라 대출을 해주는 곳과 그렇지 않은 곳이 있으며, 정부의 규제 사안에 따라 대출 자체가 막히는 시기가 있을 수 있습니다. 2023년 상반기 기준으로는 세입자가 있는 매물에 경우 은행에서는 대출이 불가능합니다. 2금융권에서는 후순위대출로서 세입자의 보증금을 한도에서 차감한, 남은 대출 한도(LTV) 만큼 대출을 해주고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

갭투자 시 받는 주택담보대출의 한도는?

위에서 설명한 것처럼 우선 세입자의 보증금을 LTV 한도에서 차감해야 합니다. 따라서 몇 가지의 사례들로 정리해 보자면 이렇습니다.

 

 

1. 무주택자의 규제 지역 매수 : LTV 최대 50% - 세입자 보증금 = 남은 한도 만큼 주택담보대출

2. 무주택자의 비규제 지역 매수 : LTV 최대 70% - 세입자 보증금 = 남은 한도 만큼 주택담보대출

3. 다주택자의 규제 지역 매수 : LTV 최대 30% - 세입자 보증금 = 남은 한도 만큼 주택담보대출

4. 다주택자의 비규제 지역 매수 : LTV 최대 60% - 세입자 보증금 = 남은 한도 만큼 주택담보대출

 

 

주택담보대출은 이렇게 정리해볼 수 있습니다. 담보대출이 아닌 신용대출 형태가 결합 된 무설정론이라면 근저당권을 걸지 않는 만큼 금융사 재량으로 좀더 대출 한도가 나올 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. (무설정론이 무엇인지 궁금하다면 일전에 정리해 둔 무설정론에 대해 확인해 보세요.)

 

 

▶ 무직자도 가능하다는 무설정 아파트론(무설정론)의 대출 한도 및 신청방법은 어떻게 될까?

 

 

 

 

 

 

 

 

갭투자의 단점

갭투자를 한다는 것은 결국 집을 매수하는 것입니다. 주택을 매수한 적이 없는 생애 최초 매수자 같은 경우 LTV 최대 80%까지 주택담보대출이 가능하다는 혜택이 있으나, 세입자가 있는 매물을 매수하는 경우 세입자의 보증금을 고려하지 않을 수가 없기에 결국엔 이러한 혜택이 축소 된다고 볼 수 있습니다. 은행에서는 대출이 불가능하고 일부 2금융권에서 대출을 알아봐야 하기 때문에 대출 조건을 비교해 보기에도 불리하죠. 또한 정부의 지원 상품인 한국주택금융공사의 디딤돌대출이나 보금자리론과 같이 전입(거주) 조건이 뒤따르는 대출은 꿈도 꾸지 못하기에 아무리 마음에 드는 매물이라 하더라도 세입자가 낀 매물에 대해서는 신중하게 투자를 고민해 보시고 결정하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

결론

갭투자는 세입자가 있음으로 적은 금액으로 매수할 수 있다는 매력은 있습니다. 하지만 대출에 있어서는 여러 제약이 뒤따르는 만큼 단점도 존재합니다. 따라서 세입자가 있는 주택에 대해 대출을 알아보셔야 한다면 2금융권, 그외에 대부업체나 P2P를 찾아보셔야 하는 만큼 대출 취급 금융사를 찾기가 어렵다는 점을 고려하셔야 하며, 1억 미만의 신용대출은 주택 매수 용도로 사용이 가능하니 이러한 점도 고려하여 매수 계획을 세우시는게 좋습니다.

 

 

 

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