채권최고액이 주택담보대출에 미치는 영향은?

우리가 주택담보대출을 받을 때는 LTV, DSR, DTI 등에 대한 용어도 알아야 하지만 채권최고액이라는 것에 대해서도 알아야 합니다. 하나의 담보물에 대해서 담보대출을 한번만 받는다면 크게 중요한 용어가 아닐 수도 있으나, 담보대출 이후 추가로 담보대출을 또 받거나 할 때는 매우 중요한 부분이기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

목차

 

 

 

 

 

채권최고액이란?

주택담보대출을 받을 때 돈을 빌려주는 은행에서는 근저당권이라는 것을 설정하게 됩니다. 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 의미합니다. 이러한 근저당권을 설정할 때 채권최고액이라는 용어가 등장하게 되는데, 채권자가 채권 중에서 변제 받을 수 있는 최고의 금액을 말합니다.

 

쉽게 예시를 들어 설명하자면 5억짜리 주택에 대해서 1억에 대해 대출을 받는다고 가정하겠습니다. 그럼 돈을 빌려준 은행은 1억에 대해서 원금과 이자를 받아나가게 되는데, 대출을 받은 고객이 원리금을 갚지 못하는 경우에 5억짜리 주택을 경매로 처분하게 됩니다. 이때 근저당권을 설정한 은행은 빌려준 돈 1억과 이에 따른 이자, 위약금 등을 회수해야 되기 때문에 이러한 부분을 모두 고려하여 채권최고액을 원금 보다 좀더 높게 설정하여 대출 계약을 체결하게 됩니다. 보통 원금의 120% 정도의 금액에 대해서 설정하니 1억 2천만 원 정도를 설정하게 되며, 경매로 인해 매도가 완료 된 5억짜리 주택에 대해 1억 2000만원을 우선적으로 변제 받을 수 있습니다.

 

채권최고액에 대한 정확한 금액은 등기부등본의 근저당설정 된 부분에서 확인해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

채권최고액에 의한 대출 한도의 변화

담보물에 대해 주택담보대출을 여러번 받을 경우에는 채권최고액에 따라 대출 한도에 차이가 발생할 수 있습니다. 가령 LTV 한도가 최대 70%까지인 주택을 담보로 처음에 50%까지만 대출을 받는다고 가정해 보겠습니다. 그럼 남는 LTV 한도는 20%인데 채권최고액은 보통 원금의 120% 정도 설정하기 때문에 실제 대출은 시세 대비 50%만 받았다고 할 수가 없습니다. 따라서 추가로 대출을 받을 때는 원금인 LTV 50%가 아닌 채권최고액을 기준으로 LTV 한도에서 차감해야 합니다.

 

따라서 기존의 주택담보대출(1순위)을 유지하고 추가로 대출을 받는 경우에는 LTV 한도를 채권최고액 만큼 차감하고 남은 LTV 한도에서 대출을 해주니 LTV 70%까지 대출을 받지 못하는 경우가 생기게 됩니다. 70%까지 받고자 한다면 기대출을 상환후 새롭게 대출 계약을 체결해야 가능한 것이죠. 가계대출의 LTV 한도는 1금융권이나 2금융권이 모두 동일하니, 추가 대출을 알아보러 간 금융사에서 대환대출을 바로 해주긴 합니다. 하지만 DSR 초과나 다른 사유로 불가능한 경우라면 대환을 도와줄 업체를 알아보셔야 합니다.

 

 

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결론

채권최고액은 대출 원금 보다 높게 책정한다는 것이 오늘 글에 핵심입니다. 이로 인해 추가 담보대출에 대해 LTV 한도에 영향을 미칠 수 있다는 점을 유의 하셔서 대출 계획을 세우시는 것이 좋습니다.